Maar verricht je meer werkzaamheden dan normaal vermogensbeheer? Dan kan de Belastingdienst oordelen dat het pand in box 1 thuishoort. Dat kan grote fiscale gevolgen hebben.
Een uitspraak van Rechtbank Den Haag uit juni 2026 laat zien waar die grens ongeveer ligt.
Wanneer is sprake van meer dan normaal vermogensbeheer?
Een verhuurd pand in privé valt in principe in box 3. Daarvoor geldt wel een belangrijke voorwaarde: je werkzaamheden mogen niet verder gaan dan normaal vermogensbeheer.
Doe je veel meer dan alleen het onderhouden en verhuren van een pand? Dan kan sprake zijn van meer dan normaal vermogensbeheer. In dat geval wordt het pand belast in box 1. De inkomsten vallen dan onder winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden.
Geen vaste regels
De rechtbank maakt duidelijk dat er geen harde grens bestaat tussen box 3 en box 1. Of een pand in box 1 terechtkomt, hangt af van alle feiten en omstandigheden.
Opvallend is dat de beoordeling per pand plaatsvindt. Het is dus mogelijk dat een deel van je vastgoedportefeuille in box 3 valt, terwijl andere panden in box 1 worden belast.
Wanneer ging het mis?
In de zaak bij de rechtbank ging het om meerdere panden die ingrijpend waren verbouwd. Daarbij bleef het niet bij een nieuwe keuken of badkamer.
De eigenaar had onder meer:
- een woonhuis met garage verbouwd tot drie appartementen;
- een bedrijfsruimte met bovenwoning omgebouwd tot twee woningen;
- een kantoorgebouw getransformeerd naar drie bedrijfsruimten en elf appartementen;
- een winkel met woning uitgebreid met constructieve aanpassingen en een aanbouw.
Voor al deze projecten waren vergunningen aangevraagd en verleend. Volgens de rechtbank hadden de werkzaamheden het karakter van projectontwikkeling. Daarmee werd de grens van normaal vermogensbeheer overschreden en vielen deze panden in box 1.
Andere panden van dezelfde eigenaar, waarvoor dergelijke werkzaamheden niet waren verricht, bleven gewoon in box 3.
Winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden?
Nadat was vastgesteld dat enkele panden in box 1 thuishoorden, moest ook worden beoordeeld hoe deze inkomsten moesten worden belast.
De rechtbank oordeelde dat sprake was van winst uit onderneming. Dat was gunstiger voor de belastingplichtige dan resultaat uit overige werkzaamheden. Hierdoor kon hij gebruikmaken van ondernemersfaciliteiten, zoals de zelfstandigenaftrek en de MKB-winstvrijstelling.
Wat betekent dit voor jou?
Verbouw of transformeer je panden ingrijpend voordat je ze gaat verhuren? Dan is het verstandig om vooraf te beoordelen of je werkzaamheden nog binnen normaal vermogensbeheer vallen.
Die beoordeling kan namelijk grote gevolgen hebben voor de manier waarop de inkomsten worden belast. Twijfel je of jouw situatie nog in box 3 past? Neem dan tijdig contact met ons op. We beoordelen graag welke fiscale gevolgen jouw plannen kunnen hebben.
