De Tweede Kamer is akkoord, de Eerste Kamer moet nog volgen. Tot die tijd blijft het huidige systeem met fictief rendement in combinatie met de tegenbewijsregeling gelden. Voor (vastgoed)beleggers lijkt 2028 wellicht nog ver weg, maar juist nu begint de voorbereiding. Want onder het nieuwe stelsel draait het straks minder om fictie en meer om timing en keuzes.
De step-up als startpunt
Bij de overgang naar het nieuwe stelsel komt er een zogeheten step-up voor vastgoed. Voor woningen geldt de WOZ-waarde (peildatum 1 januari 2027), voor niet-woningen de waarde in het economisch verkeer per 1 januari 2028.
Met andere woorden; alle waardestijging tot dat moment blijft buiten schot; alleen toekomstige waardegroei wordt belast. In theorie is een hogere waarde bij de start gunstig, al is die slechts beperkt beïnvloedbaar en kan een hogere WOZ vóór 2028 ook nadelig uitpakken. Investeringen vóór 2028 kunnen indirect bijdragen aan een hogere startwaarde en verdienen daarom aandacht. Uiteraard dient dit van geval tot geval te worden beoordeeld.
Direct en indirect rendement
Het nieuwe stelsel maakt onderscheid tussen:
- Direct rendement: huurinkomsten (minus kosten), jaarlijks belast
- Indirect rendement: waardestijging, belast bij verkoop
Hiermee ontstaat feitelijk een latente belastingdruk zoals we dat in box 2 ook kennen: belasting over de waardestijging wordt pas betaald als het vastgoed verkocht wordt, doorgaans op het moment dat ook de liquiditeit vrijkomt. De zogeheten vermogenswinstbelasting.
Kosten: straks belangrijker dan nu
Kosten die samenhangen met het verkrijgen van inkomsten, zoals onderhoud, rente en beheer, worden aftrekbaar. Dit verlaagt het direct belastbare rendement. Dat vraagt wel jaarlijks om een goede administratie en duidelijke onderbouwing en verhoogt de administratieve lasten.
Verbeteringen: doorschuiven naar later
Verbeteringskosten zijn niet direct aftrekbaar, maar verhogen de fiscale kostprijs na de step-up. Het voordeel komt dus pas bij verkoop. Dit betekent dat investeringen langdurig moeten worden bijgehouden in een schaduwadministratie.
Onderhoud vs. verbetering
Het onderscheid blijft cruciaal:
- Onderhoud (in stand houden) → aftrekbaar
- Verbetering (kwaliteit/verlenging) → niet aftrekbaar
In twijfelgevallen kan het verstandig zijn renovaties nog vóór 2028 uit te voeren om potentiële discussies te beperken. Het ligt in de lijn der verwachting dat dit onderscheid na 2028 tot een veelvoud van procedures zou kunnen gaan leiden.
Box 3 of B.V.?
Overhevelen naar een B.V. is niet vanzelfsprekend aantrekkelijk, mede door de overdrachtsbelasting die daarbij direct verschuldigd is. Bovendien gaan box 3 en de B.V.-sfeer meer op elkaar lijken: beide kennen belasting over werkelijk rendement en een heffing bij waardestijging. Uiteraard kan het in voorkomende gevallen wellicht wel lonen. Een keuze blijft derhalve maatwerk, afhankelijk van diverse variabelen.
Tot slot zit de verandering niet alleen in de regels.
Maar in de benadering. Vastgoed in box 3 vraagt straks om timing, goede documentatie en strategie. De wet treedt in werking in 2028, maar de strategie begint vandaag. Wie nu de juiste keuzes maakt, voorkomt later verrassingen.
