Het lijkt een hele simpele vraag. De waarde voor de overdrachtsbelasting is de werkelijke waarde (marktwaarde), maar tenminste de tegenprestatie. Als onafhankelijke partijen (dus geen ‘bekenden’ van elkaar) een prijs overeenkomen voor een pand, kun je er doorgaans wel vanuit gaan dat die prijs ook de waarde vertegenwoordigt. Namelijk, waarom zou de koper of de verkoper genoegen nemen met een te hoge respectievelijk te lage prijs? En toch staat de waarde nogal eens ter discussie.
Onlangs heeft het Hof Amsterdam een interessant arrest hierover gewezen. Het ging in dat arrest ook om onafhankelijke partijen waarbij de koper in één keer meerdere panden kocht van de verkoper. Doordat er meerdere panden ineens werden gekocht, kon de koper een korting bedingen op de totale koopprijs. Er was dus sprake van één koopovereenkomst, één levering en een zakelijk bedongen prijs. Over die prijs heeft men ook de overdrachtsbelasting voldaan.
Het Hof zag dit anders. Volgens het Hof was hier namelijk niet sprake van één belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting, maar zijn er net zoveel belastbare feiten als dat er panden werden verkocht. Met andere woorden, de zakelijke (totaal)prijs was niet bepalend voor de overdrachtsbelasting. De waarde moest per pand afzonderlijk worden bepaald en dat ligt hoger dan de zakelijk bedongen (totaal)prijs. Daarnaast kan het ook nog eens zo zijn dat partijen aan pand 1 een lagere waarde hebben toegekend en aan pand 2 een hogere waarde, waardoor men tegen de ‘tenminste’ bepaling aanloopt.
Voorbeeld
Er worden twee panden gekocht met elk een werkelijke waarde van € 200.000. Koper en verkoper komen overeen dat voor pand 1 € 150.000 wordt betaald en voor pand 2 € 250.000. De koper betaalt echter € 390.000, want hij heeft in dit voorbeeld € 10.000 ‘korting’ weten te bedingen vanwege de gezamenlijke aankoop. De waarde voor de overdrachtsbelasting is de werkelijke waarde (marktwaarde), maar tenminste de tegenprestatie. In dit voorbeeld dus: € 200.000 (pand 1) + € 250.000 (pand 2) = € 450.000.
Het Hof heeft dit laatste niet redelijk geacht omdat er wel voldoende verbondenheid was in deze transacties en stelt de waarde in dit voorbeeld op € 400.000. Dat voelt wellicht rechtvaardig, maar het is maar de vraag of dit stand houdt wanneer dit voor de Hoge Raad ligt.
Concreet: bent u betrokken bij een onroerend goed transactie waarbij er meerdere panden worden gekocht? Sta dan vooral eens stil bij de overdrachtsbelasting en laat u goed informeren. Een goed geformuleerde koopovereenkomst kan hierin ook van groot belang zijn.
