Voorlopige inhoud pakket en wetsvoorstel Belastingplan 2024 - de impact op de vastgoedmarkt
Nieuws - 17 mei 2023

Voorlopige inhoud pakket en wetsvoorstel Belastingplan 2024 - de impact op de vastgoedmarkt

Beleggen in vastgoed staat fiscaal gezien al langere tijd onder druk. De (toekomstige) aanpassingen van box 3 zijn toch wel de grootste aanjagers van de fiscale onrust op de vastgoedmarkt. Nu is daar al veel over geschreven en gezegd, terwijl de focus van het kabinet wel breder is dan enkel box 3.

Op 8 mei 2023 heeft de staatssecretaris van Financiën het Voorlopige inhoud pakket en wetsvoorstel Belastingplan 2024 aangeboden aan de Tweede Kamer. Daaruit wordt onder andere duidelijk dat het kabinet – om in de woorden van onze staatssecretaris te spreken - dit voorjaar besloten heeft de volgende twee “constructies” aan te pakken:

1.    vastgoedaandelentransacties met een overgangsrecht,

2.    standaard aanmerken van aan derden verhuurd vastgoed als beleggingsvermogen voor toepassing van de bedrijfsopvolgingsregelingen.

Het was al eerder duidelijk dat dergelijke maatregelen eraan zaten te komen, maar het voorlopig Belastingplan 2024 geeft nu te meer de aanleiding hierbij stil te staan. We lichten hierna kort en bondig toe wat deze maatregelen inhouden.

Ad 1.    Vastgoedaandelentransacties met een overgangsrecht

Wanneer een nieuw pand wordt geleverd, is er btw (21%) verschuldigd. Dit is ook het geval indien een pand voorafgaand aan die levering zo ingrijpend is verbouwd, dat het vergelijkbaar is met een nieuw pand. Bij de levering van een oud pand is er geen btw, maar overdrachtsbelasting (10,4%) verschuldigd. De kwalificatie oud of nieuw is dus van groot belang.

Het is echter mogelijk om nieuwe onroerende zaken via een aandelentransactie over te dragen zodat er noch btw, noch OVB verschuldigd is. Het kabinet acht dit onwenselijk en heeft een wetsvoorstel uitgewerkt waardoor er in die situaties in elk geval overdrachtsbelasting is verschuldigd. Wel volgt er een overgangsrecht om reeds lopende projecten welke pas na 1 januari 2024 worden opgeleverd, te ontzien.

Ad 2.    Standaard aanmerken van aan derden verhuurd vastgoed als beleggings-vermogen voor toepassing van de bedrijfsopvolgingsregelingen.

De bedrijfsopvolgingsregelingen in de fiscaliteit zijn erop gericht om fiscaal gunstig ondernemingsvermogen over te dragen. Twee belangrijke regelingen zijn de vrijstelling in de schenk- en erfbelasting (BOR) en de doorschuifregeling in de inkomstenbelasting (DSR). Er bestaat al jarenlange discussie over de vraag in hoeverre het bedrijfsmatig exploiteren van vastgoed voor deze fiscale faciliteiten in aanmerking komt (met andere woorden: gaat het dan eigenlijk om beleggen – geen fiscale voordelen - of om een échte onderneming – wel fiscale voordelen?)

Het kabinet wil af van deze onduidelijkheid en daarom al het aan derden verhuurd vastgoed standaard aanmerken als beleggingsvermogen. Geen fiscale voordelen in het kader van de BOR en DSR dus. Het is daarbij ook vooralsnog onduidelijk wat exact onder “aan derden verhuurd” wordt verstaan.

En nu?!

De fiscaliteit is in beweging, zoals altijd. Toch wordt de vastgoedmarkt nu in het bijzonder geconfronteerd met de bewegende fiscaliteit. Rust brengen in deze onrust? We praten je graag bij en zoeken samen naar antwoorden.