Koopt u een nieuwbouwpand, dan bent u over de koopprijs van rechtswege omzetbelasting verschuldigd. Koopt u een bestaand pand, dan bent u over de koopprijs in ieder geval overdrachtsbelasting verschuldigd. (en soms ook omzetbelasting, maar dat blijft in deze bijdrage buiten beschouwing). Is van rechtswege omzetbelasting verschuldigd, dan treedt de overdrachtsbelasting terug.
Een btw-ondernemer koopt het liefst een pand waarover van rechtswege omzetbelasting verschuldigd is, omdat deze omzetbelasting kan worden teruggevraagd. Bij overdrachtsbelasting is dat niet het geval. Overdrachtsbelasting kan niet teruggevraagd worden en verhoogd daarmee de aanschafkosten. Reden genoeg voor een ondernemer om bij aanschaf van een pand te onderzoeken of deze overdracht van rechtswege met omzetbelasting belast kan worden.
In de volgende Hoge Raad uitspraak (ECLI:NL:HR:2020:408) dachten Koper en Verkoper de overdrachtsbelasting te kunnen omzeilen.
Verkoper levert aan Koper een pand welke kan worden aangemerkt als nieuwbouw, dus van rechtswege omzetbelasting verschuldigd. Echter, de inspecteur legt een aanslag overdrachtsbelasting op, dus die gaat uit van een levering van bestaand onroerend goed.
Wat blijkt, Verkoper heeft het oude pand deels gesloopt in opdracht van Koper. Verkoper en Koper waren overeengekomen dat Verkoper het pand ging slopen en deels weer opnieuw ging opbouwen voorafgaand aan de levering. De kosten die Verkoper hiervoor maakte werden door Koper aan Verkoper vergoed.
In deze casus oordeelde de Hoge Raad dat de levering van een bijna volledig gesloopt pand welke weer was opgebouwd, door de afspraken die Koper en Verkoper over de sloop en herbouw hadden gemaakt, toch een levering van een bestaande onroerende zaak betrof. Zodoende was er geen van rechtswege omzetbelasting verschuldigd, maar alsnog overdrachtsbelasting.
Neem contact op met één van onze adviseurs wanneer u plannen heeft met onroerend goed.
