Onlangs heeft het Hof Amsterdam een arrest gewezen over de vraag of er ten aanzien van het pand dusdanig is verbouwd, dat gesproken kan worden van het creëren van nieuwbouw in plaats van transformatie.
De feiten
- Een BV heeft het recht van erfpacht op de grond met daarop het pand verkregen voor een bedrag van € 6.500.000.
- In 2016 is de aannemingsovereenkomst gesloten ter zake van het pand.
- De oude gevel, die bestond uit grintbetonplaten, is geheel weggehaald en er is een nieuwe gevel aangebracht.
- Het pand is intern geheel gestript.
- Het bestaande betonnen skelet is bijna geheel in stand gelaten.
- Op elke verdieping zijn de acht dragende hoekpilaren vervangen door slankere exemplaren.
- Een deel van de eerste verdieping is gesloopt voor het creëren van een vide ten opzichte van de begane grond.
- De op elke kantoorverdieping aan de noordzijde van de liftschachten gelegen toiletruimten zijn verwijderd. In dat kader zijn vloeruitsparingen verwijderd. De toiletruimten aan de zuidzijde van de liftschachten zijn uitgebreid, waartoe extra vloeruitsparingen zijn aangebracht.
- Alle verdiepingen, inclusief de kelder en de parkeergarage, zijn opnieuw ingedeeld.
- De bestaande installaties in het gebouw zijn vervangen door nieuwe installaties. Ook zijn nieuwe installaties aangebracht, zoals een sprinklerinstallatie.
- Er is een trapuitsparing aangebracht tussen de zevende en achtste verdieping en de negende en tiende verdieping voor nieuwe verbindende trappen tussen die verdiepingen.
- Er is op ongeveer 50% van het dak een kantoorruimte met bijbehorend terras gerealiseerd. In dit kader zijn versterkingen aangebracht in de constructie van het dak. Verder zijn de bestaande liften doorgetrokken.
- Voor de verbouwing van de parkeergarage hebben constructieve versterkingen plaatsgevonden.
- De totale kosten van de verbouwing hebben meer dan € 25 miljoen bedragen.
De beslissing
Bij werkzaamheden aan een bestaand gebouw wordt alleen dan een gebouw dat tevoren niet bestond, voortgebracht, en daarmee vervaardigd als bedoeld in de wet op de Omzetbelasting, wanneer die werkzaamheden zo ingrijpend zijn dat daardoor in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden.
Met de woorden “in wezen nieuwbouw” wordt niets anders tot uitdrukking gebracht dan dat als gevolg van verbouwingswerkzaamheden een vervaardigd - en dus een in wezen nieuw - gebouw moet zijn ontstaan, dat wil zeggen dat het resultaat van de verbouwing op één lijn moet kunnen worden gesteld met een nieuw gebouw.
Bij de beantwoording van de vraag of in wezen een nieuw gebouw is ontstaan, moet worden vastgesteld wat er in bouwkundig opzicht met het bestaande gebouw is gebeurd. Alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie, daaronder begrepen vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie, kunnen de conclusie rechtvaardigen dat een verbouwing zo ingrijpend is geweest dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Of zulke wijzigingen zodanig ingrijpend zijn geweest, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Een verbouwing zal niet snel zó ingrijpend zijn dat daardoor in wezen een vervaardigd gebouw ontstaat.
Wijzigingen in de bouwkundige identiteit/uiterlijke herkenbaarheid, wijzigingen in functie in de zin van aanwendingsmogelijkheden, de grootte van de gedane investeringen en de door verbouwing gerealiseerde meerwaarde - kunnen, evenals andere factoren aanwijzingen zijn voor de constatering dat een verbouwing in bouwkundig opzicht zo ingrijpend is geweest dat in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Doorslaggevend zijn zij niet, noch op zichzelf, noch tezamen genomen, en noodzakelijk evenmin.
Vragen
De vraag of sprake is van de transformatie van een pand dan wel dat er sprake is van “in wezen nieuwbouw” is essentieel aangaande projectontwikkeling. Heb je met deze problematiek te maken, raadpleeg dan altijd tijdig een adviseur ter voorkoming van misverstanden achteraf.
