De Hoge Raad heeft op 24 december uitspraak gedaan omtrent de hoogte van de huur van bedrijfsruimte in de situatie dat de huurder wegens de coronamaatregelen noodgedwongen niet of slechts in geringe mate daarvan gebruik heeft kunnen maken.
De omstandigheid dat een huurder van bepaalde bedrijfsruimten (bijvoorbeeld de horeca) deze ruimte als gevolg van de coronamaatregelen niet of slechts in geringe mate heeft kunnen gebruiken, is een ‘onvoorziene omstandigheid’ waarmee partijen geen rekening hielden bij huurovereenkomsten die gesloten zijn vóór 15 maart 2020. In die gevallen kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen voor de periode van het omzetverlies.
De Hoge Raad geeft in zijn uitspraak ook direct een rekenmodel dat een handvat biedt voor de berekening van de huurprijsvermindering: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50% = bedrag huurkorting.
De Hoge Raad werkt deze formule uit aan de hand een (fictief) voorbeeld, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 zijn. De berekening ziet er dan als volgt uit:
1. Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).
2. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.
3. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap 2 resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.
4. Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).
Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, dus 24% van de overeengekomen huurprijs.
Voor huurovereenkomsten die na 15 maart 2020 zijn gesloten dient de rechter per geval te beoordelen of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.
