Eind februari is het weer zover: de gemeente laat een WOZ-beschikking in de (digitale) postbus vallen. Of hij nu aan de hoge of de lage kant is, het geeft een onrustig gevoel: Snij ik mezelf in de vingers als ik hier geen bezwaar tegen maak?
Maakt het uit of het een privépand betreft of een zakelijk pand?
Als je de antwoorden niet weet, geeft dat een gevoel van onzekerheid en dat is niet fijn!
Het maakt het er niet gemakkelijker op dat het antwoord weer standaard is, zoals wel vaker in fiscale zaken: “het hangt ervan af…….”
Daarom een paar overwegingen voor de verschillende situaties.
Privé
Eigen woning
De lage waarde is interessant als je niet van plan bent te gaan verhuizen of een hypotheek aan wil vragen of oversluiten, waarvoor je een hoge waarde nodig hebt. De gemeentelijke heffing en de waterschapslasten worden lager bij een lage waardering.
Hetzelfde geldt voor het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting. Wie niet op de kleintjes let…..
Een hoge waarde kan een extra motief zijn om het aantal opslagpunten op het hypotheekrentepercentage omlaag te krijgen, als je op de grens zit. Die hoogte is vaak afhankelijk van de verhouding tussen de hypotheek en de waarde van de woning.
Beleggingspanden of vakantiewoningen in box 3
Hiervoor geldt over het algemeen weer de wens tot een zo laag mogelijke waardering. Tenzij een hoge waarde behulpzaam kan zijn voor een hogere verkoopprijs. Natuurlijk is een taxatierapport van een makelaar van belang. Het is vaak een combinatie van argumenten die bepalend zal zijn, naast wat de gek ervoor geeft.
Erfbelasting
Dit komt als het goed is niet zo vaak voor, maar kan toch handig zijn om daar even over na te denken en zo nodig bezwaar te maken als panden van de potentiële erflater te hoog gewaardeerd zijn.
Die waarde voor woningen in de erfbelasting wordt namelijk ook gebaseerd op de WOZ-waarde. Naar keuze is de WOZ-waarde in het jaar van overlijden van toepassing of de WOZ-waarde van het daarop volgende jaar.
Zakelijk
Op een pand dat op de balans staat van een eenmanszaak of een B.V. kan in principe worden afgeschreven. Op dat principe zijn echter de afgelopen jaren heel wat uitzonderingen gekomen. Daarbij maakt het ook nog uit of je het pand voor de eigen onderneming gebruikte of verhuurde aan derden. Tenminste……….
Voor ondernemers in de inkomstenbelasting maakt dat nog steeds uit: zij kunnen afschrijven tot 50% van de bodemwaarde, dat is 50% van de WOZ-waarde bij een pand in eigen gebruik.
Afschrijvingen zorgen dat er minder inkomstenbelasting hoeft te worden afgedragen, als je tenminste belasting verschuldigd bent.
Voor vennootschapsbelastingplichtige ondernemers geldt sinds 1 januari 2019 dat maximaal afschrijving mogelijk is tot 100% van de bodemwaarde, lees: WOZ-waarde, ook bij een bedrijfspand eigen gebruik. Als de WOZ-waarde is bereikt, is geen afschrijving meer mogelijk. De hoogte tot waarop kan worden afgeschreven maakt dus niet meer uit of het nu een beleggingspand is of uw eigen bedrijfspand.
Dan is het voor gemeentelijke heffingen en waterschapslasten handiger om een lagere waarde te hebben. Voor het verkrijgen van financiering of een lagere rentepercentage is een waardering op hogere waarde van belang.
Maar ook als de bodemwaarde maar net is bereikt, zou je om die reden dus wellicht belang hebben om in bezwaar te gaan tegen de vastgestelde WOZ-waarde als bij een hogere waarde nog wel afschrijving plaats kan vinden.
Blijft altijd het attentiepunt dat ook banken een taxatie van een makelaar zullen willen voordat ze hun voorwaarden willen wijzigen. Ook de gemeente zal een taxatie wensen.
Welk belang weegt zwaarder? Vaak zal een reële waarde het meest wenselijk zijn uiteindelijk, maar wat is die waarde?
Wij kunnen u helpen om te bepalen of het de moeite waard is om hiertegen bezwaar te maken en zo nodig bezwaar maken bij de gemeente.
