Als gevolg van de invoering van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 geldt voor de verkrijging van woningen onder bepaalde voorwaarden een verlaagd tarief van 2% of een startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting.
Een van de voorwaarden voor de toepassing van het 2%-tarief en de startersvrijstelling is dat de verkrijger de verkregen woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken.
Er kunnen onvoorziene omstandigheden zijn waardoor de woning anders dan gepland niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf zal worden gebruikt. De vraag is wat dit dan voor effect heeft voor de verschuldigde overdrachtsbelasting.
Onvoorziene omstandigheden na de verkrijging
De wet biedt de mogelijkheid om rekening te houden met onvoorziene omstandigheden die zich hebben voorgedaan na het tijdstip van de verkrijging van de woning. Hierbij kan worden gedacht aan het duurzaam verloren gaan van de woning, het overlijden van een verkrijger, echtscheiding van de verkrijgers, het aanvaarden of verlies van een baan of emigratie. Als dergelijke onvoorziene omstandigheden ertoe hebben geleid dat een verkrijger redelijkerwijs niet meer in staat is de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken en dit aannemelijk wordt gemaakt, wordt de verkrijger geacht de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te hebben gebruikt. In dat geval wordt de bij de verkrijging van de woning toegepaste startersvrijstelling of het 2%-tarief niet teruggenomen.
Onvoorziene omstandigheden voor de verkrijging
Als een verkrijger de woning, als direct gevolg van een onvoorziene omstandigheid die zich heeft voorgedaan ná het sluiten van de koopovereenkomst, maar vóór het tijdstip van de verkrijging, niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf in gebruik zal nemen, keurt de staatssecretaris goed dat voor de toepassing van de startersvrijstelling en het 2%-tarief onder voorwaarden de verkrijger geacht wordt de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te hebben gebruikt.
